Opis

Pred vami je 1. bistveno dopolnjena izdaja strokovne monografije »Praktični priročnik za promet z nepremičninami«. Knjiga je bila v stroki dobro sprejeta (delo je prvič izšlo novembra 2023).

Knjiga »Praktični priročnik za promet z nepremičninami« celovito obravnava vse faze postopka pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah. Največ pozornosti je namenjeno prodaji nepremičnin. Prenos lastninske pravice na podlagi prodajne pogodbe je najbolj formaliziran način prenosa nepremičnin. Postopek se prične s pridobitvijo lokacijske informacije in preveritvijo pravnega stanja nepremičnine v zemljiški knjigi. V prodajnem postopku je treba glede na podatek o namenski rabi zemljišča (vsebovan v lokacijski informaciji) upoštevati kogentna pravila javnopravnih predpisov, ki z zakonitimi predkupnimi pravicami (v javnem interesu) usmerjajo promet nepremičnin k tistemu kupcu, ki ga predpisi štejejo za najbolj zaželenega lastnika nepremičnine. Zaradi javnega interesa je prodajalec (lastnik) nepremičnine omejen pri izbiri pogodbenega partnerja (omejitev zasebne avtonomije v javnem interesu). Poleg zakonitih predkupnih pravic določajo javnopravni predpisi tudi druge (posebne) omejitve.

Knjiga je razdeljena na enajst poglavij. V prvem poglavju celovito obravnavamo prodajo nepremičnine, in sicer:

• lokacijsko informacijo;
• utrditev obveznosti pri prodaji;
• prodajo kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij (vključno z novelo ZKZ-G iz leta 2022, ki je prinesla veliko vsebinskih sprememb);
• zakonite predkupne pravice pri prodaji kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in Zakonu o gozdovih (ZG),
• zakonite predkupne pravice pri prodaji nepremičnin v solastnini ali skupni lastnini članov agrarne skupnosti po Zakonu o agrarnih skupnostih (ZAgrS);
• zakonite predkupne pravice po Zakonu o urejanju prostora (ZUreP-3),
• zakoni te predkupne pravice po Zakonu o ohranjanju narave (ZON),
• zakonite predkupne pravice po Zakonu o varstvu kulturne dediščine (ZVKD-1),
• zakonite predkupne pravice po Zakonu o vodah (ZV-1),
• zakonite predkupne pravice po Zakonu o dedovanju kmetijskih gospodarstev (ZDKG) in
• konkurenco oz. razvrščanje različnih zakonitih predkupnih pravic, ki pridejo (sočasno) v poštev pri prodaji določene nepremičnine.

V dopolnjeni izdaji so izpostavljena tudi vprašanja pravne možnosti (dopustnosti) vlaganja kmetijskih zemljišč in gozdov kot stvarnih vložkov v gospodarsko družbo ter vprašanja finančnega leasinga kmetijskih zemljišč in gozdov.

Tudi ZAgrS, ki ga vključujemo v dopolnjeno izdajo priročnika, vsebuje poseben pravni režim zakonitih predkupnih pravic pri prodaji premoženja (nepremičnin v solastnini ali skupni lastnini) članov agrarnih skupnosti, ki so bile vzpostavljene na podlagi Zakona o ponovni vzpostavitvi agrarnih skupnosti ter vrnitvi njihovega premoženja in pravic (ZPVAS).

Sledijo poglavja o prenosu lastninske pravice na podlagi drugih tipov pogodb o odsvojitvi. To so predvsem darilna pogodba, pogodba o razdružitvi solastnine, menjalna pogodba in notarske pogodbe (izročilna pogodba, pogodba o dosmrtnem preživljanju, darilna pogodba za primer smrti in preužitna pogodba). Tudi pri prenosu lastninske pravice na podlagi teh pogodb, je treba v določenih primerih upoštevati posebne javnopravne omejitve (na primer pri sklepanju darilnih, menjalnih in drugih pogodb, glede kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij).

V posebnem poglavju predstavljamo pravne institute zemljiškoknjižnega prava, ki so pomembni za promet z nepremičninami (to sta predvsem predznamba pridobitve lastninske pravice in zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice).

Pri vsakem poglavju je sistematično zbrana relevantna sodna praksa. Vsa poglavja predstavljajo prepletanje zakonodaje, strokovnih stališč in sodne prakse. Pri posredovanju stališč smo se trudili, da bi ta v čim večji meri pomagala uporabnikom pri praktičnem delu. Poleg tega je knjiga opremljena s številnimi vzorci pogodb in klavzul. Uporabno vrednost knjige povečujejo tudi sodobna teoretična stališča ter poglobljeni in argumentirani komentarji sodne prakse.

Knjiga predstavlja obsežno, vsebinsko uravnoteženo strokovno monografijo, pisano na način priročnika za prakso, ki bo, tako upamo, koristila vsem, ki se v praksi profesionalno ukvarjajo s prometom z nepremičninami. Pripravite mesto na vaši knjižni polici!